作者：崔秀萍
近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，對于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、帶動(dòng)就業(yè)起到了積極作用。而另一方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平參差不齊，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算不規(guī)范，有的項(xiàng)目存在成本嚴(yán)重不實(shí)現(xiàn)象，侵蝕了土地增值稅稅基，容易引發(fā)稅收不公。在此背景下，為公平企業(yè)稅負(fù)、防范稅收執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，輔助核定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目四項(xiàng)成本及土地增值稅清算，受國家稅務(wù)總局池州市稅務(wù)局委托，階梯咨詢圓滿完成了池州市2014-2022年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程單位平方米造價(jià)測算工作，下面就建筑安裝工程單位平方米造價(jià)測算的內(nèi)容、程序及方法一一展開論述。
一、測算內(nèi)容
依據(jù)池州市類似建設(shè)工程案例、招標(biāo)部門類似成交案例、歷年市場信息價(jià)及周邊地市情況，科學(xué)選定樣本，在本地區(qū)已竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中選擇不少于3個(gè)核算規(guī)范、具有代表性的項(xiàng)目，開展調(diào)研測算，以造價(jià)管理部門公布的建筑安裝工程人工及主要材料單位價(jià)格，測算池州市2014-2022年共9個(gè)年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)安裝工程單位平方米造價(jià)區(qū)間值。測算指標(biāo)包括如下內(nèi)容：
1.分年度、分樁基類型（天然基礎(chǔ)、預(yù)制管樁、旋挖樁、鉆（沖）孔樁、其他類型樁基）、地質(zhì)結(jié)構(gòu)（均質(zhì)地質(zhì)、淤泥地質(zhì)、其他地質(zhì)）測算樁基礎(chǔ)建設(shè)安裝工程單位平方米造價(jià)。
2.分年度、地下室工程類型（標(biāo)準(zhǔn)地下工程、地下人防設(shè)施）、地下總層數(shù)（-1、-2）測算地下室建設(shè)安裝工程單位平方米造價(jià)。
3.分年度、樓棟類型（住宅樓、商業(yè)樓、商業(yè)裙樓、獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、配套設(shè)施、其他類型樓棟），房屋結(jié)構(gòu)（磚混、框架、框架剪力墻、其他），地上層數(shù)（6層及以下、7-11層、12-18層、19-30層、30層以上）測算地上建筑建設(shè)安裝工程單位平方米造價(jià)。
4.分年度、交付標(biāo)準(zhǔn)（簡裝交付、精裝交付）測算戶內(nèi)裝修費(fèi)用建設(shè)安裝工程單位平方米造價(jià)。
5.分年度、外立面類型（標(biāo)準(zhǔn)外立面、玻璃幕墻、干掛石材、其他外立面）測算外立面建設(shè)安裝工程單位平方米造價(jià)。
6.分年度測算開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路工程建設(shè)安裝工程單位平方米造價(jià)。
7.分年度測算綠化費(fèi)用建設(shè)安裝工程單位平方米造價(jià)。
8.分年度測算設(shè)計(jì)費(fèi)用建設(shè)安裝工程單位平方米造價(jià)。
二、測算程序
1.成立造價(jià)測算組
根據(jù)項(xiàng)目需求及委托協(xié)議，公司成立了本項(xiàng)目造價(jià)測算組，設(shè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一名，配備6名建筑、市政、安裝等專業(yè)造價(jià)工程師或投資咨詢師，測算組成員均簽訂了《保密承諾書》。
2.編制實(shí)施方案
測算組針對項(xiàng)目需求，通過市場調(diào)研，編制了《實(shí)施方案》，明確工作職責(zé)、工作進(jìn)度、樣本選定、測算方法、驗(yàn)收要求等事項(xiàng)，并征求了委托單位及建設(shè)主管部門意見。
3.收集項(xiàng)目樣本
為了確保測算結(jié)果的合理性和科學(xué)性，測算組梳理所需項(xiàng)目樣本名稱及資料清單，通過委托單位、建設(shè)主管部門、造價(jià)咨詢企業(yè)等多渠道收集已竣工的國有企業(yè)、民營企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的具有代表性項(xiàng)目。提供項(xiàng)目樣本單位對所提供項(xiàng)目造價(jià)數(shù)據(jù)的真實(shí)性負(fù)責(zé)，測算組對其所提供的項(xiàng)目樣本資料、數(shù)據(jù)履行保密義務(wù)，未經(jīng)提供項(xiàng)目樣本單位許可，不得擅自公開。
4.選定項(xiàng)目樣本
對收集的項(xiàng)目樣本資料進(jìn)行歸類、審核和選定，確認(rèn)其項(xiàng)目樣本資料的完整性和代表性，并確保各分類型項(xiàng)目數(shù)量不少于3個(gè)。
5.分析整理項(xiàng)目樣本數(shù)據(jù)
因收集的項(xiàng)目數(shù)據(jù)與項(xiàng)目需求的差別，需要對項(xiàng)目樣本的建筑安裝工程造價(jià)進(jìn)行分解、調(diào)整、討論，分類型計(jì)算單位平方米造價(jià)，如選定的項(xiàng)目樣本包括基礎(chǔ)、地下及地上建筑工程造價(jià)，測算組需按類型分解成基礎(chǔ)、地下及地上三部分工程造價(jià)。
6.編制測算報(bào)告
測算組依據(jù)公司造價(jià)咨詢成果質(zhì)量控制規(guī)程，分年度、分類型計(jì)算、統(tǒng)計(jì)建筑安裝工程單位平方米造價(jià)區(qū)間值（即最低值與最高值），并對數(shù)據(jù)缺少、數(shù)據(jù)不足、數(shù)據(jù)異常的項(xiàng)目進(jìn)行分析和處理，征求相關(guān)單位意見，根據(jù)相關(guān)單位的反饋意見進(jìn)行復(fù)核、調(diào)整，通過委托單位組織的驗(yàn)收審查，形成測算報(bào)告。
三、測算方法
1.本次測算按2014年-2022年9個(gè)年度，分基礎(chǔ)工程、地下室工程、地上建筑工程、裝飾工程、室外工程及工程設(shè)計(jì)6個(gè)類型及38個(gè)分類型。分類型工程按建安工程造價(jià)除以總建筑面積或占地面積計(jì)算單位平方米造價(jià)；工程設(shè)計(jì)費(fèi)參考公共資源交易中心的成交價(jià)，并結(jié)合市場調(diào)研價(jià)格而確定。
2.分類型測算方法：
（1）基礎(chǔ)工程：包括天然基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)，按房屋總建筑面積計(jì)算。天然基礎(chǔ)包括基礎(chǔ)土方、鋼筋混凝土基礎(chǔ)、磚基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁等；樁基礎(chǔ)不含樁承臺(tái)；不包括巖溶洞等特殊地質(zhì)進(jìn)行處理的費(fèi)用。
（2）地下室工程：包括地下室負(fù)一層、負(fù)二層及人防地下室，按地下室總建筑面積計(jì)算，包括土方開挖回填、基坑支護(hù)、基礎(chǔ)（不包括樁基）、土建、給排水、照明、消防、弱電、防雷、通風(fēng)、簡單裝修等工程造價(jià)。
（3）地上建筑工程：按別墅、公共配套設(shè)施用房、商業(yè)裙樓、住宅樓、商業(yè)樓分結(jié)構(gòu)類型測算。
1）按各類型相應(yīng)建筑面積計(jì)算；
2）公共配套設(shè)施用房包括物業(yè)用房、幼兒園等；
3）各類型建筑除外立面（涂料）和公共區(qū)（大堂、電梯前室、樓梯間）裝修到位外，戶內(nèi)裝修均按毛坯標(biāo)準(zhǔn)；
4）住宅樓第1、2層等樓層為商鋪、辦公用途的，參考“商業(yè)裙樓”造價(jià)指標(biāo)；
5）包括室內(nèi)供電照明、給排水、消防、弱電等安裝工程；
6）不包括基礎(chǔ)、地下室、電梯及柴油發(fā)電機(jī)組設(shè)備費(fèi)用。
（4）裝飾工程：
1）包括室內(nèi)裝飾及外墻立面裝飾，室內(nèi)裝飾按交付標(biāo)準(zhǔn)，以裝修房屋建筑面積測算。其中，簡裝標(biāo)準(zhǔn)為地板磚（復(fù)合木地板）、內(nèi)墻及天棚涂料、一般成品門，廚房及衛(wèi)生間為墻面磚、扣板吊頂，包括二次裝修的給排水、強(qiáng)弱電等。
2）外墻立面裝飾按裝飾材料，以其外立面面積測算。
（5）室外工程：包括小區(qū)道路、綠化，其中，小區(qū)道路按道路占地面積測算，包括道路側(cè)石、雨污排水管、井等；小區(qū)綠化包括綠地整理、喬木、灌木、草皮等種植及養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，不包括園建工程，按綠化占地面積測算。
（6）設(shè)計(jì)費(fèi)用：按小區(qū)房屋總建筑面積測算，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用。
3.因項(xiàng)目樣本工程造價(jià)的多樣性（有工程預(yù)算價(jià)、工程中標(biāo)價(jià)、工程結(jié)算送審價(jià)、工程結(jié)算審定價(jià)），為統(tǒng)一單位平方米造價(jià)測算口徑，本次測算的工程造價(jià)是依據(jù)建設(shè)部門頒發(fā)的建筑安裝工程計(jì)價(jià)定額、材料信息價(jià)計(jì)算的工程預(yù)算造價(jià)。
4.通過已有的周邊地市項(xiàng)目樣本工程量，采用調(diào)整材料信息價(jià)、人工費(fèi)、稅費(fèi)等方法，補(bǔ)充數(shù)量不足的項(xiàng)目。
5.通過已有的項(xiàng)目樣本工程量，采用調(diào)整材料信息價(jià)、人工費(fèi)、稅費(fèi)等方法，補(bǔ)充其他年度樣本不足的項(xiàng)目。
6. 考慮項(xiàng)目樣本中安置房、廉租房的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低、工程造價(jià)低的因素，為保證測算結(jié)果的合理性，結(jié)合市場價(jià)格，將安置房、廉租房工程造價(jià)調(diào)增后計(jì)算單位平方米造價(jià)。
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